Acheter ou louer ?
« Louer, c'est jeter de l'argent par les fenêtres » — vraiment ? Pas si vite. Cet outil compare honnêtement les deux options : d'un côté le patrimoine du propriétaire (capital remboursé et plus-value), de l'autre celui du locataire qui place son apport et l'écart de budget. Le verdict dépend surtout de votre horizon.
Loyer d'un logement comparable à celui que vous achèteriez.
En % de la valeur du bien (gros entretien, travaux).
Agence, diagnostics. Mettez 0 si vous ne comptez pas revendre.
Achat — d'où vient le patrimoine
Location — d'où vient le patrimoine
Les deux patrimoines dans le temps
Survolez la courbeVoir le détail année par année
| Année | Patrimoine achat | Patrimoine location | Écart (achat − loc.) |
|---|
Comment utiliser le comparateur
Renseignez le bien, le crédit et le loyer équivalent ; ajustez les hypothèses, qui font toute la différence.
Le bien & le crédit
Prix, apport, frais, taux et durée du prêt envisagé.
Le loyer
Le loyer d'un logement équivalent, si vous restiez locataire.
Les hypothèses
Durée d'occupation, hausse de l'immobilier, rendement de vos placements.
Le verdict
Le patrimoine de chaque option et l'année où l'achat devient gagnant.
La même question, trois réponses
Pour un bien à 250 000 € (apport 40 000 €, loyer équivalent 950 €), le verdict change du tout au tout selon la durée et les hypothèses. Voici trois situations chiffrées par le comparateur.
Patrimoine net estimé à la fin de la période, mêmes hypothèses de coûts. Chiffres illustratifs : changez une hypothèse et le gagnant peut changer.
Ce qui fait pencher la balance
Deux forces décident : le temps, qui amortit les frais d'achat, et l'écart entre hausse de l'immobilier et rendement des placements.
Le temps joue pour l'achat
Acheter coûte cher au départ : frais de notaire (~8 %), puis frais de revente (~6 %). Il faut plusieurs années pour les amortir. Sur un séjour court, louer et placer ressort presque toujours gagnant ; sur le long terme, l'achat reprend l'avantage.
Écart de patrimoine (achat − location) selon la durée.
Tout dépend des hypothèses
Si l'immobilier grimpe vite, l'achat gagne. Si vos placements rapportent davantage, la location gagne. Personne ne connaît l'avenir : c'est pourquoi le résultat doit être lu comme un ordre de grandeur, pas une prédiction.
Patrimoine à l'horizon, selon la hausse de l'immobilier.
Acheter, ce n'est pas qu'un calcul
Au-delà des chiffres, l'achat offre une stabilité, la liberté d'aménager, et une forme d'épargne forcée (chaque mensualité reconstitue du capital, sans y penser). La location, elle, offre la mobilité, la souplesse, et une épargne liquide — à condition d'avoir la discipline de réellement placer la différence. Le « loyer jeté par les fenêtres » a son pendant chez le propriétaire : intérêts, frais de notaire, taxe foncière et entretien sont, eux aussi, de l'argent qui ne revient pas. Le bon choix dépend autant de votre projet de vie que d'un tableur.
L'essentiel à retenir
La méthode, à budget égal
Pour comparer équitablement, on suppose le même budget total chaque mois. Le propriétaire paie sa mensualité, sa taxe foncière, ses charges et son entretien. Le locataire paie son loyer et place la différence, plus l'apport et les frais de notaire qu'il n'a pas dépensés. On compare ensuite le patrimoine net de chacun.
Le point de bascule
C'est l'année où le patrimoine du propriétaire dépasse celui du locataire. En dessous, mieux vaut louer ; au-dessus, acheter. Il dépend fortement des frais d'achat, de l'apport et des hypothèses de marché.
Pourquoi le court terme favorise la location
Les frais d'acquisition et de revente représentent facilement 12 à 15 % du prix, perdus des deux côtés de l'opération. Sur quelques années, la hausse du bien et le capital remboursé ne suffisent pas à les compenser. D'où la règle empirique : acheter pour quelques années seulement est rarement rentable.
Ce que l'outil ne dit pas
Il ne tient pas compte de toute la fiscalité (plus-value sur résidence principale exonérée, IFI, etc.), de l'évolution de vos revenus, ni des aléas (mobilité professionnelle, séparation). C'est un éclairage financier, à croiser avec votre situation personnelle.
Alors, faut-il acheter ou louer ? +
Le locataire place-t-il vraiment la différence ? +
Pourquoi inclure des frais de revente ? +
Et la résidence principale, n'est-elle pas « sans risque » ? +
Outil fourni à titre informatif et pédagogique. La comparaison repose sur de nombreuses hypothèses (hausse de l'immobilier, rendement des placements, indexation des loyers et charges, durée d'occupation) qui influencent fortement le résultat : il s'agit d'un ordre de grandeur, en aucun cas d'une prévision. La méthode suppose un budget mensuel identique et que le locataire place effectivement l'apport, les frais de notaire et l'écart de budget, à un rendement constant. Le calcul retient une assurance emprunteur de 0,34 % du capital et ne tient pas compte de l'ensemble de la fiscalité ni de votre situation personnelle. Ces résultats ne constituent ni un conseil en investissement, ni une recommandation d'achat ou de location.