Capacité d'emprunt
Combien une banque peut-elle prêter ? Tout part d'une règle simple : les mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % des revenus. Cet outil traduit cette limite en montant empruntable et en budget immobilier.
Salaires nets, et autres revenus réguliers (loyers comptés à ~70 %).
Crédit auto, conso, autre prêt en cours…
25 ans maximum (27 ans pour un achat neuf avec différé).
Plafond réglementaire : 35 %. Au-delà, seules certaines dérogations sont possibles.
En % du capital emprunté. Comptée dans les 35 %.
L'effet du taux sur la capacité
Survoler la courbeVoir le détail selon la durée
| Durée | Capacité d'emprunt | Coût du crédit | Total remboursé |
|---|
Comment utiliser le calculateur
Revenus, charges, un taux et une durée : la capacité d'emprunt en découle.
Les revenus
Les revenus nets du foyer s'indiquent, avec les charges de crédit déjà en cours.
Taux & durée
Un taux d'intérêt réaliste se choisit, avec la durée du prêt (25 ans max).
Assurance & apport
Le taux d'assurance se renseigne, avec l'apport personnel.
Lire le résultat
Montant empruntable, mensualité, budget total et coût du crédit.
Comment la banque raisonne
Deux notions complémentaires : le taux d'endettement (la règle chiffrée) et le reste à vivre (le bon sens).
La règle des 35 %
La banque part des revenus, en prend 35 % au maximum pour l'ensemble des crédits (assurance comprise), retire les charges déjà en cours, et obtient la mensualité disponible pour le futur prêt.
Répartition des revenus mensuels.
Le reste à vivre, l'autre critère
Respecter les 35 % ne suffit pas toujours. La banque vérifie aussi le reste à vivre : ce qu'il reste une fois la mensualité payée. À titre indicatif, beaucoup d'établissements attendent au moins 800 à 1 000 € pour une personne seule, 1 200 à 1 500 € pour un couple, et davantage avec des enfants.
Un dossier pile à 35 % mais avec un reste à vivre trop faible peut être refusé ; à l'inverse, un reste à vivre confortable peut justifier une légère dérogation.
Ce que la banque regarde au-delà des chiffres
La capacité théorique n'est qu'un point de départ. Comptent aussi : la stabilité des revenus (un CDI hors période d'essai rassure), l'apport (le repère courant : de quoi couvrir au moins les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 %, 20 % étant très apprécié), la bonne tenue des comptes (pas de découverts répétés) et le saut de charge (l'écart entre le loyer actuel et la future mensualité). Enfin, les banques peuvent déroger aux 35 % pour une partie limitée de leurs dossiers, en priorité pour les primo-accédants achetant leur résidence principale.
L'essentiel à retenir
La règle, en clair
Depuis 2022, les banques ne peuvent (sauf dérogation) accorder un prêt si le taux d'effort dépasse 35 % : (mensualité immobilière + assurance + autres crédits) ÷ revenus nets. La durée est plafonnée à 25 ans (27 ans pour un achat neuf ou avec gros travaux).
L'assurance compte
Contrairement à une idée reçue, l'assurance emprunteur entre dans le calcul des 35 %. Elle peut représenter une part non négligeable de la mensualité ; la faire jouer la concurrence (loi Lemoine) allège le coût total.
Les leviers pour emprunter plus
Quatre principaux : allonger la durée (baisse la mensualité, mais augmente le coût total), augmenter l'apport, solder un crédit en cours (libère de la mensualité), ou ajouter un co-emprunteur. Réduire l'assurance aide aussi à la marge.
Et les frais ?
Le budget affiché ici est capital emprunté + apport. Il faut encore en retirer les frais de notaire (et de garantie) pour connaître le prix du bien réellement accessible, voir nos outils dédiés aux mensualités et aux frais de notaire.
Le taux d'endettement de 35 % est-il une loi ? +
Mes revenus locatifs comptent-ils en entier ? +
Allonger la durée, est-ce une bonne idée ? +
Pourquoi ma capacité change autant avec le taux ? +
Outil fourni à titre informatif et pédagogique. Le calcul applique la règle des 35 % d'endettement (assurance emprunteur incluse, estimée sur le capital initial) et une durée plafonnée, conformément au cadre HCSF en vigueur (vérifié au 11 août 2026). Les résultats dépendent d'hypothèses (taux, assurance, durée) et ne tiennent pas compte de l'ensemble des critères propres à chaque banque (reste à vivre, stabilité des revenus, apport, gestion des comptes), ni des frais annexes. Ils ne constituent ni une offre de prêt, ni un accord de financement, ni un conseil. Pour une étude précise, l'interlocuteur indiqué reste un établissement bancaire ou un courtier.