Rendement locatif net
Une annonce vante un « rendement de 5 % » ? C'est le rendement brut — avant charges et impôts. Ce qui finit vraiment dans votre poche, le rendement net-net, est souvent bien plus bas. Cet outil fait le calcul complet, du loyer affiché au revenu réellement encaissé.
≈ 7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf.
Copropriété non récupérable, assurance PNO, petit entretien.
Provision pour loyers non perçus et frais de gestion, en % des loyers.
L'effet du prix d'achat sur le rendement net
Survolez la courbeComparer les régimes fiscaux
| Régime | Base imposable | Impôt + PS / an | Revenu net / an | Rendement net-net |
|---|
Comparaison à votre TMI, avec les mêmes loyers et charges. Le micro-foncier suppose des loyers ≤ 15 000 €/an ; le micro-BIC, ≤ 77 700 €/an. La location meublée génère souvent un loyer plus élevé que la location nue (non simulé ici).
Comment utiliser le calculateur
Le prix et les loyers donnent le brut ; les charges et la fiscalité révèlent le vrai rendement.
Le bien
Renseignez le prix, les frais de notaire et d'éventuels travaux.
Les loyers
Indiquez le loyer mensuel hors charges que vous comptez percevoir.
Les charges
Taxe foncière, charges non récupérables, provision vacance et gestion.
La fiscalité
Choisissez le régime et votre TMI : le net-net apparaît.
Pourquoi le « brut » trompe
Entre le rendement affiché et le rendement réel, il y a les charges, puis l'impôt — et l'écart est rarement anodin.
Brut, net, net-net
Le brut rapporte les loyers au coût total. Le net de charges retire taxe foncière, charges et vacance. Le net-net retire enfin l'impôt. C'est ce dernier qui compte vraiment.
Vos trois rendements, du plus flatteur au plus réel.
Ce qui ronge le rendement
Chaque poste grignote vos loyers. La fiscalité est souvent le plus lourd, surtout à TMI élevée — d'où l'importance de choisir le bon régime.
Ce que coûtent les charges et l'impôt, par an.
Nu ou meublé : la fiscalité change tout
En location nue, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % (loyers ≤ 15 000 €/an) ; il est intéressant quand vos charges réelles représentent moins de 30 % des loyers. Au-delà, le régime réel permet de déduire les charges effectives (et les intérêts d'emprunt), voire de créer un déficit foncier. En location meublée (LMNP), le micro-BIC offre un abattement de 50 % (≤ 77 700 €/an), et le régime réel y autorise l'amortissement du bien, qui peut neutraliser l'impôt pendant des années. Le bon régime dépend de votre situation : un accompagnement par un professionnel est souvent utile.
L'essentiel à retenir
Les trois rendements
Brut = loyers annuels ÷ coût total (prix + frais + travaux). Net de charges = on retire taxe foncière, charges non récupérables, vacance et gestion. Net-net = on retire l'impôt sur les loyers. Les annonces calculent souvent le brut sur le seul prix, ce qui gonfle le chiffre.
Les charges qui pèsent
Taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire (PNO), frais de gestion, et provision pour vacance locative (mois sans locataire) et impayés. Sans oublier l'entretien et les travaux au fil du temps.
La fiscalité 2026
Les loyers s'ajoutent à vos revenus et sont imposés à votre TMI, plus les prélèvements sociaux sur la part nette : 17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé depuis 2026. Le régime (micro ou réel, nu ou meublé) détermine la base taxée. Un même bien peut afficher un net-net très différent selon le régime choisi.
Rendement n'est pas rentabilité
Le rendement locatif ne dit pas tout. La plus-value potentielle à la revente et l'effet de levier du crédit (acheter avec l'argent de la banque) modifient fortement le résultat global d'un investissement immobilier.
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Outil fourni à titre informatif et pédagogique. Les rendements sont calculés sur le coût total d'acquisition (prix + frais de notaire + travaux). La fiscalité est simplifiée : application de votre TMI et de 17,2 % de prélèvements sociaux sur la base imposable du régime choisi (abattement de 30 % en micro-foncier, 50 % en micro-BIC meublé, charges déduites au réel). Le calcul ne tient pas compte de l'amortissement en meublé réel, du déficit foncier, des plafonds et conditions propres à chaque régime, ni de l'effet du crédit et de la plus-value. Ces résultats ne constituent ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement. Pour une analyse personnalisée, consultez un professionnel.