Le démembrement : usufruit et nue-propriété

Ce que le démembrement découpe vraiment

Trois attributs, deux droits, et une extinction qui fait tout l'intérêt fiscal du mécanisme.

« Un trésor est caché dedans » : le laboureur de La Fontaine ne parlait pas de fiscalité, mais il avait tout compris de la transmission. La valeur est dans le bien ; encore faut-il savoir le donner sans le perdre. Le droit civil français a inventé pour cela un scalpel : le démembrement.

Notre fil rouge : Bernard, 67 ans, veuf, deux enfants. Son patrimoine : un immeuble locatif de 1,2 M€ qui lui rapporte ses revenus, et un portefeuille financier de 600 000 €. Il veut transmettre sans se faire dépouiller par les impôts : continuer à percevoir ses loyers, garder la main, et éviter à ses enfants une facture de succession qui les forcerait à vendre.

Le droit de propriété regroupe trois attributs : l'usus (utiliser le bien), le fructus (en percevoir les fruits : loyers, dividendes, intérêts) et l'abusus (en disposer : le vendre, le donner). Le démembrement permet de répartir ces attributs entre plusieurs personnes :

Deux formes existent : l'usufruitDroit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (loyers, intérêts), sans pouvoir le vendre seul.Voir le lexique → viager (il dure jusqu'au décès de l'usufruitier, le cas classique des transmissions familiales) et l'usufruit temporaire (à durée fixe, par exemple 10 ans, un outil ciblé qu'on verra en section 5). Le démembrementSéparation de la propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit et la nue-propriété.Voir le lexique → peut naître d'une donation (le cas de ce guide), d'une succession (l'usufruit légal du conjoint survivant), d'une vente ou d'un investissement (nue-propriété de SCPI, par exemple).

Le barème de l'article 669 : l'âge fait le prix

La valeur fiscale de chaque droit dépend d'une seule variable : l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte.

Un mot d'histoire, parce qu'il éclaire tout : le barème actuel date de 2004, et il a succédé à celui de 1901, resté inchangé un siècle durant pendant que l'espérance de vie gagnait trente ans. L'administration a fini par en tirer les conséquences, et la règle est devenue d'une simplicité arithmétique : chaque décennie d'âge déplace dix points de valeur.

Pour calculer les droits d'une donation démembrée, l'administration n'évalue pas économiquement l'usufruit : elle applique le barème forfaitaire de l'article 669 du CGI, inchangé depuis 2004. Plus l'usufruitier est jeune, plus son usufruit vaut cher, et moins la nue-propriétéDroit de disposer d'un bien, sans l'usage ni les revenus tant que dure l'usufruit ; elle devient pleine propriété à l'extinction de celui-ci.Voir le lexique → transmise est taxée :

Donner la nue-propriété : le cas chiffré

Bernard, 67 ans, transmet son immeuble de 1,2 M€ : trois scénarios, trois factures.

À 67 ans, le barème place l'usufruit de Bernard à 40 % et la nue-propriété à 60 %. S'il donne la nue-propriété de l'immeuble à ses deux enfants, les droits ne portent que sur 720 000 €, et il conserve ses loyers et l'usage du bien jusqu'à la fin de ses jours :

La vie du bien démembré : qui paie quoi

Pendant des années, deux personnes se partagent un même bien : le Code civil a tout prévu, l'acte peut tout aménager.

Et si on vend le bien démembré ? Avec l'accord des deux parties, trois voies s'ouvrent : partager le prix entre usufruitier et nu-propriétaire (selon le barème 669 ou une évaluation économique), reporter le démembrement sur un nouveau bien acheté en remploi (l'option la plus lisible juridiquement : chacun garde son droit), ou constituer un quasi-usufruit sur le prix : l'usufruitier encaisse tout, à charge de restitution. Cette dernière voie est devenue un terrain miné fiscal : c'est l'objet de la section suivante. Côté impôt de plus-valueGain réalisé à la revente d'un actif : différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition.Voir le lexique →, chacun est imposé sur sa quote-part selon les règles des particuliers, avec, pour la résidence principale de l'usufruitier, l'exonération habituelle.

Les montages sophistiqués, et leurs nouvelles limites

Quasi-usufruit, assurance-vie démembrée, parts de société, usufruit temporaire : là où le démembrement devient un art.

Le quasi-usufruit et l'article 774 bis LF 2024

C'est ici que le droit civil devient de l'horlogerie : chaque pièce est parfaitement légale, c'est l'assemblage que l'administration inspecte.

Lorsqu'un bien est consomptible, c'est-à-dire qu'il disparaît lorsqu'on l'utilise, comme une somme d'argent, l'usufruit devient un quasi-usufruit (art. 587 du Code civil) : l'usufruitier peut tout dépenser, à charge de restituer l'équivalent à son décès. Le nu-propriétaire détient alors une créance de restitution sur la succession. Pendant des décennies, cette créance venait en déduction de l'actif successoral : on donnait la nue-propriété d'une somme en gardant le quasi-usufruit, on payait des droits réduits, on dépensait librement, et la créance effaçait l'assiette au décès.

Ce montage-là est mort. L'article 774 bis du CGI2 (loi de finances 2024, successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023) prévoit que la dette de restitution n'est plus déductible lorsque le défunt avait donné la nue-propriété d'une somme d'argent tout en s'en réservant l'usufruit.

Au décès, la somme concernée est donc réintégrée dans la succession et taxée chez le nu-propriétaire. Les droits déjà payés lors de la donation sont toutefois déduits afin d'éviter une double imposition complète. L'administration retient une définition large de la somme d'argent : cela peut viser les espèces, les comptes bancaires, mais également le prix de vente d'un bien démembré ou les sommes provenant de la liquidation d'un contrat de capitalisation.

• Reste déductible : la dette de restitution du conjoint survivant lorsque son quasi-usufruit résulte directement de la loi, notamment en application des articles 757 et 1094-1 du Code civil. Cette exception est expressément prévue.
• Reste défendable : le quasi-usufruit constitué sur le prix de cession d'un bien démembré, si l'on démontre que la dette n'a pas été contractée dans un objectif principalement fiscal : d'où l'importance d'un dossier solide (motifs, chronologie, convention).
• Reste hors du champ : le quasi-usufruit provenant d'une clause bénéficiaire démembrée d'assurance-vie : la doctrine administrative confirme que la créance de restitution reste, dans ce cas, déductible de la succession3.
• Dans tous les cas : une convention écrite de quasi-usufruit est indispensable. Elle précise les droits de l'usufruitier, le montant de la créance, son éventuelle indexation et les garanties prévues. Il est également recommandé de l'enregistrer afin de lui donner une date certaine. Sans convention, la créance de restitution peut être difficile à prouver au décès.

La clause bénéficiaire démembrée en assurance-vie

Grand classique du couple : le capital décès est versé en usufruit au conjoint (quasi-usufruit sur l'argent, qu'il peut consommer) et en nue-propriété aux enfants (créance de restitution au second décès, déductible comme vu ci-dessus). Fiscalement, pour les primes versées avant 70 ans, l'abattementRéduction appliquée à la valeur transmise avant le calcul des droits de donation ou de succession.Voir le lexique → de 152 500 € se partage entre usufruitier et nu-propriétaire au prorata du barème 669 : chaque couple usufruitier-enfant dispose d'un abattement commun. C'est l'outil de protection du conjoint par excellence : il garde la liberté d'utiliser les capitaux, les enfants gardent un droit qui ressurgit au second décès.

Parts de société démembrées

Sur des parts de SCI ou de société, le démembrement suit des règles propres qui font gagner (ou perdre) gros : le résultat courant distribué revient à l'usufruitier, mais les distributions de réserves reviennent au nu-propriétaire, sauf convention organisant un quasi-usufruit sur ces distributions. Les droits de vote se répartissent par défaut (l'usufruitier vote l'affectation des bénéfices, le nu-propriétaire le reste) et les statuts peuvent presque tout aménager : c'est d'ailleurs une exigence du pacte Dutreil en démembrement, où les statuts doivent limiter les droits de vote de l'usufruitier à l'affectation des bénéfices : voyez notre guide Holding, apport-cession et pacte Dutreil. Combiner Dutreil (assiette -75 %) et donation de nue-propriété (barème 669) sur des titres d'entreprise compte parmi les transmissions les plus optimisées du droit français, et parmi les plus surveillées.

La donation temporaire d'usufruit

Mouvement inverse du schéma classique : vous donnez l'usufruit pour une durée fixe (souvent 10 ans) et gardez la nue-propriété. Valeur taxable : 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans. Effets : les revenus du bien sont imposés chez l'usufruitier (un enfant étudiant faiblement imposé, par exemple), et le bien sort de votre assiette IFI : c'est l'usufruitier qui déclare (art. 968), souvent sous le seuil. Conditions de survie du montage : une utilité réelle et démontrable (aider véritablement l'enfant, doter une fondation), une durée cohérente, un bien qui produit de vrais revenus. Un usufruit temporaire monté la veille d'une déclaration IFI, sur un bien sans revenus, au profit d'un enfant qui n'en a pas besoin : c'est l'abus de droit assuré. Enfin, si l'usufruit temporaire est vendu contre paiement, le prix reçu n'est pas traité comme une plus-value : il est imposé comme un revenu, selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Autrement dit, il n'est pas possible de bénéficier du régime fiscal généralement plus favorable des plus-values (art. 13, 5 du CGI).

Simulateur : pleine propriété ou nue-propriété

Le barème 669 et le barème des droits en ligne directe, appliqués aux valeurs que vous saisissez.

Les pièges qui coûtent cher

Les angles d'attaque de l'administration, et les erreurs de conception qui empoisonnent les familles.

Le Conseil des prélèvements obligatoires notait, dans son rapport de 2024 sur la fiscalité des successions, la place prise par le démembrement dans les stratégies de transmission : un succès qui vaut à ces montages une attention proportionnée du contrôle fiscal.

• Le démembrement tardif. Donation non enregistrée ou consentie moins de 3 mois avant le décès : l'article 751 présume la pleine propriété chez le défunt et taxe tout à la succession. Un démembrement se fait par acte notarié, des années en avance.
• Le quasi-usufruit à l'ancienne. Donner une somme d'argent en s'en réservant le quasi-usufruit ne fait plus économiser de droits au décès : l'article 774 bis réintègre la créance. Les schémas antérieurs à 2024 doivent être réexaminés avec un conseil.
• La convention de quasi-usufruit absente. Le quasi-usufruit permet à l'usufruitier d'utiliser ou de dépenser certains biens, comme de l'argent, avec l'obligation d'en restituer l'équivalent à son décès. Cette obligation crée une créance de restitution au profit des nus-propriétaires. Sans convention écrite, précise et enregistrée, cette créance peut être contestée par l'administration fiscale ou par certains héritiers, notamment les enfants d'une première union.
• La réappropriation. Après avoir donné la nue-propriété d'un bien, le donateur ne doit plus agir comme s'il en était encore pleinement propriétaire : par exemple, il ne peut pas vendre seul le bien ou conserver seul le prix de vente. Sinon, l'administration fiscale peut considérer que la donation n'était pas réelle. Elle peut alors requalifier l'opération en donation fictive ou en abus de droit, avec des pénalités pouvant atteindre 80 % des droits éludés.
• L'IFI mal compris. Donner la nue-propriété ne retire rien à votre assiette IFI (art. 968). Croire l'inverse fausse tout le raisonnement fiscal et patrimonial.
• Les gros travaux non anticipés. Toiture à refaire à 85 ans : c'est le nu-propriétaire qui doit payer (art. 606)1 ; s'il ne peut pas, le bien se dégrade et le conflit s'installe. L'acte de donation peut prévoir une répartition différente : c'est un point à ne pas négliger au moment de la rédaction.
• Se dépouiller trop tôt. L'usufruit ne permet ni de vendre seul, ni d'hypothéquer librement. Conserver des liquidités et éviter de démembrer la totalité d'un patrimoine sont des précautions usuelles : la longévité coûte cher.

Les risques, noir sur blanc

Le démembrement immobilise. La nue-propriété est un capital gelé : aucun revenu pendant toute la durée de l'usufruit, aucune vente possible sans l'accord de l'autre, et un horizon qui dépend d'un aléa que personne ne maîtrise, la longévité de l'usufruitier. Un nu-propriétaire pressé est un montage qui souffre.

La valeur transmise n'est protégée par aucune garantie. Le bien démembré peut perdre de la valeur (marché immobilier, dégradation, vacance) : l'économie de droits ne compense pas une moins-value patrimoniale, et les grosses réparations de l'article 606 peuvent tomber au pire moment pour le nu-propriétaire.

Les avantages fiscaux sont conditionnels et réversibles. Réappropriation, donation trop proche du décès (présomption de l'article 751 du CGI), créance de restitution non documentée ou tombant sous l'article 774 bis : chaque manquement peut réintégrer dans la succession ce que le montage devait en sortir, avec droits, intérêts et, en cas d'abus, majorations.

Le facteur humain reste le premier risque. Mésentente entre usufruitier et nus-propriétaires, recomposition familiale, besoin de liquidités imprévu : le démembrement fige une organisation à un instant où tout le monde s'entend. Les clauses de l'acte (répartition des charges, conventions, garanties) se rédigent pour le jour où ce ne sera plus le cas.

Checklist finale et qui consulter

Avant de signer quoi que ce soit : les questions à valider, dans l'ordre.

1. 1Mon équilibre de vie est-il préservé ?Revenus conservés, liquidités de précaution, capacité à financer la dépendance : on ne donne que ce dont on peut se passer définitivement. L'usufruit protège l'usage, pas la faculté de revendre.
2. 2Le calendrier est-il optimal ?Un anniversaire décennal approche-t-il (61, 71 ans…) ? L'abattement de 100 000 € est-il rechargé (15 ans depuis la dernière donation) ? Ces deux compteurs permettent de faire les bons choix patrimoniaux.
3. 3L'enveloppe juridique est-elle la bonne ?Donation-partage pour figer les valeurs entre plusieurs enfants, clauses de l'acte (répartition des travaux, droit de retour, interdiction d'aliéner), conventions de quasi-usufruit le cas échéant.
4. 4Mon équipe est-elle en place ?Le notaire est le maître d'oeuvre du démembrement ; l'avocat fiscaliste sécurise les cas sensibles (774 bis, société, usufruit temporaire) ; le conseiller en gestion de patrimoine (CGP/CIF) pilote la cohérence d'ensemble dans la durée.

Un dernier mot : le démembrement est un contrat avec le temps. Il récompense ceux qui signent tôt, documentent tout, et acceptent que la pleine récompense arrive à une date que personne ne choisit.

Pour consolider les fondations avant ce niveau : nos guides Transmettre : donation et succession et Comment sont imposés revenus et plus-values, et pour combiner le démembrement à la transmission d'entreprise, Holding, apport-cession et pacte Dutreil.

Sources et textes officiels